安省15% NRST新政由2017年4月21日生效以来，多伦多的地产市场风向转变，成交量下跌，如荼价格颇呈昨日黄花，市面上买家更多持观望态度， 而急于出售的卖家在特定情势下则不得不选择调低挂牌价格以吸引买家，尽快出手。
什么样的特定情势呢？
当一个买家 A 以出售现有住房为购买另外一栋更高价值的物业为前提， 当其所预期出售的物业因为市场的波动而不能出售，预期的出售物业资金不能及时回流，而该买家A又与卖家B签订了购置新物业的买卖协议，当其所购买的新物业的卖家B又以出售此新物业为本金前提与另一个卖家C签订了购置更高价值的其它物业，而卖家C又以此向卖家D购买了物业之时……..
环环相扣，买家即是卖家，卖家亦是买家，买卖住宅物业演变成了伴随投机性的商业行为。市场稳定，买家卖家趋之若樱，物业价格飙升。买家卖家皆欢喜！而当市场由于政策导向或其它经济因素而产生波动甚至走低，这种投资行为将不可避免的导致地产投资法律行为中的极为恶劣的毁约多米诺连锁效应。 任何投资都伴随着商机进而风险。 在地产买卖合约法律行为当中，轻则演变为短期搁置交易或延迟交易的法律行为，重则是合同违约，法律后果仅如暗涛汹涌，影响极其深远。
在这种情形之下，买卖双方应当如何保障自己的合法权益呢？焱律师为您细细刨剥购房不能如期交接的地产法律风险及应急措施。
住宅物业购买合约(俗称Offer)中有一条被称作：“Tender Clause”–交付条款
1. If the buyer defaults，买家违约情形
If a buyer defaults, the seller must be able to show that he or she was ready and able to close the deal on the closing date. This is important if the seller plans to sue later. This is called ‘tender’ and means the seller’s lawyer must contact the buyer or buyer’s lawyer to show that they had all the paperwork to close the deal.
简而言之： 如果买家违约了， 卖家仍然应当依约履行其所承担的完成交易的法律义务。 即使有足够理由确认买家不能如期交付，卖家不能够因此而中止其所承担的交付Tender 义务。 如果该卖家期望日后通过法律途径维权及取得赔偿，保障自己如期履行相关交付法律义务极为重要。 所以，卖家律师仍然会将钥匙及卖家签署的交接法律文件在法律规定的时效内送达至买家律师。 这一行为将作为呈堂证供为卖家取得法律赔偿提供法律依据。
2. If the seller defaults，卖家违约
If a seller does not close for any reason, the buyer must show he had the money to close the deal. The proof is a copy of the certified cheque or money order.
相反之， 当卖家不能完成交接法律行为之时， 买家同理，仍然需要将购房款及其签署的交接法律文件送至卖家律师事务所以完成交付义务。 依法取得日后法律途径索赔的呈堂证供。 任何一方都不能够因为对方违约进而自己就有权利违约，一旦没有履行交付义务，日后将可能引发证明对方违约的呈堂举证困难。 所以，在合约不能如期履行之时，保护好自己的法律权益尤为重要。
违约的应急措施！
1. 卖家应当做什么？
黄金定理： 卖家在如上地产买卖签订之时，应当给予买家取得贷款预披的合约生效条件。 很多卖家乘着地产市场火热，要求买家放弃获得贷款预批为条件，看似取得了售房优势，卖家获利高价，还没有附加任何额外等候条件。 其实丧失了法律赋予其的基本保障权利。 试问，哪个开发商在开盘出售物业之时，不要求购买楼花的买家取得贷款预批呢？ 缘由是什么，现在就不难理解了吧。
有经验的地产经纪人，往往已经确认了自己的买家是否持有足够交易经济能力。 提醒咱们经纪朋友， 当您的客人不能够按时交接之时，违约所平添的烦恼将不仅仅是合约双方当事人所承担。 确认买家购房资金应急机制完善至关重要，关注预警防范机制。
卖家经纪有义务在合约签订生效以后，和买家经纪确认银行评估的时间。 如果在合约生效后交接临近之时，买家还没有预约银行评估，很有可能是买家没有如期取得贷款的信号， 卖家经纪人应当提起注意，及早提醒卖家。
2. 买家应当做什么？
连环违约的地产买卖情形中，买家丧失取得银行贷款的能力，资金链断裂。 寻求次级贷款途径可以帮助短期过桥，避免违约。 更要提醒买家：不要忘记VTB（Vendor take back Mortgage)机制。市场波动之下，买家一旦毁约，也意味着卖家将不能如期回款。 市场下跌将意味着卖家不能够将物业及时出售，即使出售，价格也将不如从前。这种情形之下，卖家为促成交易，极有可能让与权利，同意为即将违约的买家提供融资贷款，且利率通常会低于次级市场的贷款。
因此，买家仍然可以利用该救赎机制争取最大化的减损。同时争取时间，避免因为违约而产生的本金损伤。诉讼是最后的维权机制，法庭成本对任何一方都将是负担，赢了官司，输了时间与经历。 所以，买卖双方都应当尽力调解，避免增加不必要的支出。 因而，最终的解救机制还靠买卖双方，尽量协商，解决问题。 大环境之下，联合减损 。
任何违约都将导致或多或少的经济损益以及衍生赔偿法律行为， 减损应当是合同双方的共同义务。 任何一方都不应该因为对方的违约而放任不必要的损失扩大。法律强调善意，支持以公平为原则的赔偿机制。
虽然仍有投资人借机乘风破浪，逆途而上， 法律强调风险，提醒大家，合理规避投资风险。(刘焱律师，律师事务所，905-604-5521，lawyer@liuyan.ca)
