最近几年，加拿大基本没有什么新鲜事，引起世界关注。但是，近几个月加拿大地产市场，特别是多伦多地产市场之火，倒让加拿大上了不少头条！世界其他国家不说，其实在加拿大本土，关于地产市场的话题，无论是三级政要，还是各行各业的专家，都极为关注。
本文的观点，估计有许多人会打“哈哈”！为何呢？大家在空喊要调控市场的时候，没有人真正行动，其背后的原因，当然是利益本身。小到个人，如地产经纪，大到银行、建筑商，即使是政府，也没有人愿意让房产价格走向合理！一旦走向合理，他们就无法再继续摄取暴利。下面试图从不同角度来解读安省地产，以及如何向合理回归的举措。
第一，房产不是投资，而是消费
其实在几年前就有金融专家提及这个话题，买房子就跟买车、买手机一样，购买的只是消费品，关系民生的日用消费品。但是过去20年的地产市场走势，将这一关系民生的日用消费品，扭曲成投资产品。
简单来说，投资当然就是要期待回报！众所周知，房子建成之后，一切都会老化，自然地在消费，价值理所当然就会下行。但是过去多年地产的火热狂涨，抵消房屋本身的自然消耗不说，还让购买者获得利润。一而再，再而三，民众就将买房子当成投资来考虑，促进地产市场的火热。
不仅是民众，即使大银行也将房产作为资产，而不是负债来看。假若您平时开车听收音机的话，您一定经常听到如此广告：一个客户给银行打电话，想借钱，并介绍说自己有房产；银行工作人员什么都不问，就“批准”了。对于普通民众来说，房产都是有房贷的，几十万贷款很正常！为何在这种情况下，银行如此愿意给您贷款呢？还不是看好地产市场，也不担心贷款收不回来。
第二，目前的地产市场是很不正常的
叫嚣这个观点的人不少！无论是银行经济学家，个别政治人物，但最多的还是底层老百姓！注意，笔者这里使用的是底层老百姓，并不是全体老百姓。因为在过去十多年内，有一批老百姓通过投资房产，已经脱离了底层老百姓的范畴。
如何定义底层老百姓？这还真是一个问题，不过有以下几个特征吧！其一，目前还没有购买房产考出租生活，而且缺少首付的那批人。假若您银行有几百万，上千万存款，您分分钟可以拥有一套或几套房产，当然不是底层老百姓。其二，拥有一套房产，但背着厚重的房屋贷款的那批老百姓，也就是平常大家说的“房奴”。据笔者估算，底层老百姓占到全体民众超出2/3，但华裔社区这个比例可能会少。
尽管真理把握在少数人手里，但是假若2/3民众觉得地产市场不正常时，笔者认为这是正确的说法。
第三，海外买家的影响
谈及加拿大房产市场，海外买家必然会提及，观点自然会有两极化！地产行业协会拿出数字，振振有词地说，海外买家的百分比非常少，很难撼动整个地产市场，因此将房产火热与海外买家挂钩是不理性的，进而指出，对海外买家征收额外房产税不科学的。
在这个基础上，政治人物当然也会登场。他们通常会借用行业协会所提供的数据，说明海外买家比例很低，对他们征收海外买家税并不能冷却市场，反而对获得恶名，对海外投资不友好的帽子！
而大部分主流媒体的分析，海外买家即使不是主犯，也是多伦多、温哥华等主要城市地产暴涨的帮凶！其实，在笔者看来，地产市场调控并不必将买家分为三六九等，区分对待，所有买家都是一样的！在这种情况下，海外买家征收额外房产税自然是行不通的，也不是自由市场经济的选项所在！
第四，安省地产调控策略
从前面的两点看，1) 地产是关系民生的消耗品，每个家庭需要；2) 目前的地产市场是不正常的，地产市场需要调控就理所当然。市场的调控，当然就得由政府出面才能实现。从笔者感受看，假若政府一拖再拖，国民经济已经不是健康发展，崩盘是有可能的，从而进入经济大萧条，这应该是所有人都不愿意看到的。
但至今为止，坊间流传的调控策略十分有限，最为有名的就是向海外买家征收额外税。但如上面所分析，这不是好的策略，而且效果非常有限。从收集各方面信息到写出此文，笔者也一直在思考这方面的问题，有了初步的构想，在此与大家分享。
假若您结交圈子中地产经纪众多的话，您会发现，几乎每个地产经纪都拥有几套房。还有一种现象时，有些地产经纪其实就是为3、5个买家服务，因为这些买家无论来自海外，还是来自本地，一般都会购买多套房产。有些投资专家甚至叫嚣，今天没有2套或更多套房子的就是失败者！从这两种现象，读者意识到，拥有多套房产的买家们能决定地产市场的走向。
作为自由市场经济，政府当然不能限定人们只能买一套房！但是，众所周知，地税是每个房产主人的应尽义务。笔者认为，调节地税是调控房产市场的法宝！那么该如何实施呢？非常简单！
假若每个家庭第一套房的地税是1%，那么第二套房地税上调至2%，第三套房上调至3%，按此顺推。这样实施一年之后，政府甚至可以减免第一套房的地税，那不就是减轻底层老百姓的生活压力吗？考略到海外买家的特殊性，我们将海外买家第一套房的地税按本地居民第三套房的地税指数也是合理的。就如大学招生，有本地生与国际学生之区别。
如此策略的实施，不仅可以调剂地产市场，而且绝对有利于民生，并依然能吸引国际投资者。这是公平的，也是十分合理的！
