[编者的话]小编看来，杨洪是一个地产投资专家！尽管小编没有直接与杨洪打交道，但是“地产投资专家”这个形象早就形成了，为何这么说呢？小编认为，作为专家级人物，他一定要在理论和实践上有所建树！这就是杨洪的特别所在！在实践上，从杨洪手里卖出的房子，小编真的没有一个定数，估计那是一个非常大的数字，因为他很成功；在理论上，正如他自己所言，他是愿意去钻研、去总结，因而著作不少！
小编很高兴杨洪愿意在本网开辟专栏，可以说这是社区网读者之福。从现在开始，社区网将有机会系列刊登杨洪的文章，供读者学习与借鉴，估计对你地产投资是非常有帮助的。谢谢杨洪的支持！
多年以来, 笔者写过大量的在多伦多投资Condo的分析文章，大部分阐述的是Condo投资的弊端及风险。过去的2013年对有经验的Condo投资者来说无疑又是一个丰收年。而对几年前不明就里，盲目入市的懵懂者，则是跌跌撞撞或者因为亏损割肉而焦躁不安的一年。多伦多的Condo投资市场有其一定的客观规律同时又受到一些偶然因素的影响。
2012年7月以来，由于加拿大中央银行收紧房屋按揭贷款发放条件，多伦多的房屋买卖市场发生了一些与以前的市场不同的变化。正如笔者在2013年年初所分析及预见的，主要表象在以下几个方面：
* 二手房市场买卖成交量及成交价优于期房市场的成交量及成交价；
* 二手房市场成交价格和数量，无论是House还是Condo，都比2012年同期要高；
* 无论是二手房还是期房市场，低密度房(Low Rise)的成交优于高密度房(High Rise)；
* 由于新房市场的冷淡，市场上的期房报批、报建量及上市新项目大幅减少；
* 多伦多市中心公寓出租市场异常活跃，空房率降低，房租上涨；
* 在公寓二手房市场上，表现出明显的地区差别：多伦多市中心公寓无论出售及出租，价格都是不降反升，而且好房难求！905区二手公寓买卖偏淡，价格企稳；租房市场稳定，价钱微涨;
* 市场舆论导向一如既往，还是以看淡市场为主。
图表一
图表二
图表三
图表四
笔者做地产投资十几年以来，积累了一些实践经验。凭着自身的真实感受，今天就打个不太恰当的比喻：投资住宅房产就像农民种粮食。你首先要选择一块适合种庄稼的土地（适合投资的地点）；同时还要买到可以种出粮食的种子（具有升值潜力的房子）；其次你还要了解时令节气，比如什么时候该播种/插秧，什么时候该浇水，什么时候该施肥，什么时候该打虫，以及什么时候该收获（买入及卖出时机的选择，以及房屋维护保养的周期）；更不能缺少的是要知道这些具体的农活到底该怎么做（买房、卖房及租房如何具体操作）。
现在笔者看待报纸、杂志及各种媒体每隔一段时间的市场分析及预测，就像一个老农民每天听天气预报。今天要下雨，明天要刮风，后天要下雪。天气总有时好时坏，季节总会有春夏秋冬。什么今年会跌35%，房价Over Value 65%明年一定大跌的坏消息经常会有。天要下雨，娘要嫁人，由她去吧！抱怨天气的人总要抱怨的，该种地的还是要种地。说实话对笔者这样的一个有经验的农民来说，坏消息多了不是坏事。坏消息多了，愿意干农活的人少了，以后打出的粮食少了，人总是要吃粮食的，粮食的价钱自然会更高。怕就怕懂的不懂的都来凑热闹，想哄抬粮价，抢一把就走，最后价格没有炒起来，剩下一个有价无市的烂摊子，大家都没得做。
但是种地的最怕天灾人祸。什么是天灾：地震、海啸、飓风等等。好在多伦多这个地方还算是风调雨顺的宝地。各种天灾的概率不大。那什么是人祸呢？那些没有收获或者没有好收成的“农民们”都在哪些方面出了差错呢？笔者可以归纳出在地产投资上没有收获或者亏钱的人主要是在下面三个大的方面出了问题:
1、从一开始就没有选好种庄稼的地儿。如果这个地方本来就多灾多难，干嘛不选一个风调雨顺的地方耕种。如果大的地方是个好地方，但是给你一块盐碱地，你说你能种出好庄稼吗？所以地段很重要，我们一定要在一个风调雨顺的地方找到一块肥沃的可以出庄稼的土地。
2、没选好种子。如果一个农民开春的时候，选的种子有问题，秋天如何会有收获？这里面又分两种情况：一是“种子”有问题，比如户型结构、朝向、楼层、户外景观、建筑质量等等严重影响到了以后的出租与出售；还有一种是：别人卖给你的种子压根儿就是假种子。在目前市场上有很多挂羊头卖狗肉的所谓地产融资骗局、超精品豪宅、超迷你户型。那些不小心碰到这些“假种子”的“农民们”，结局可能只有一个，要么颗粒无收，要么割肉甩卖。
3、节气掌握不好。什么时候该买入，什么时候该卖出。说起来简单，但是真正做的好可就有讲究了。这可比农民只知道春夏秋冬、时令节气：什么时候该播种/插秧、浇水、施肥、打农药，以及什么时候该收获要复杂的多了。其实80%以上在地产投资上吃亏的人都是在这一点上栽的跟头：要不就是超出了自己的实力，在不该买的时候买多了。要不就是由于实在是挺不住了，在不该卖的时候割肉卖！
笔者时常提醒自己及身边的朋友：投资房产不要只看短线，房产投资本来就不是一个能短平快做得好的事儿。一个正确而成熟的心态非常重要。多年投资实践积累下来的感触就是，选择在多伦多投资Condo这条路显然是正确的！虽然路上困难不少，麻烦颇多，但是只要坚持，最后总能苦尽甘来，收获颇丰。 Condo投资拥有其特有的优点，但也有其明显的缺陷和局限。比如需要资金量大，交易周期较长，交易成本较高，维护成本高，变现的滞后性，信息的不对称性等，这些都要求投资者谨慎入市方能最大限度地避开风险。仔细想想，世上哪有天上掉馅饼，财富随手拈来的好事呢？
2014年的多伦多，笔者的观点是：战略上乐观，战术上悲观。长期看好，短期挑选精品中的精品，买到真正物美价廉的“好种子”，沉下心来学习做一个真正懂得种田的“农民”。
一、地点与价格仍是投资的首要考量
多伦多Down Town核心区的公寓价格无论在哪一次的地产调整都没有价实现大幅下调过，反而每次买卖市场偏淡的时期，房租价格反而不时上升。前几年由于市场过热，价格上涨过快，租金没有跟上。形成公寓市场租金售价比失调的泡沫想象。经过近两年的市场调整，Down Town核心区的租售比严重失调的情况已经明显改观。举例说明：如果一个一室一厅没有den也不带车位的Condo能每月出租$1900.00左右的话，目前$350000.00至$390000的价格就基本实现较好的租售比了。
2014应该重点关注的区域是Yonge和College。这个地段已经有近两年没有新的项目出来了。2013年二手房公寓楼房租及房价上涨的最快的地段就是这里。University Of Toronto多伦多大学仍然在扩招，附近的Ryerson University怀雅逊大学也正在扩建及扩大招生。机构庞大的医学研究中心Mars第一期也已建成，带来大量的医学研究职位，附近的6个大医院近万人的医生、实习医生、护士及大量其他医护人员也在附近形成巨大的需求。南边的Bay街金融区住宅不多，大量年轻的金领，白领(Young Professional)仍然会在这里找房子。
有一个值得注意的地方是，很多人并不了解多伦多的Down Town的Condo 市场, 具体表现在两个方面：一是不了解这里的市场行情，一味崇尚多大附近就是好地段。可是好地段，房子叫一个天价，会是一个好Deal吗？笔者一向反对高价买房，或者买高价房。Yonge St 及Bloor St附近的Yorkville就是笔者长期以来一直回避投资的地段。此类地段Condo价钱超高，既不符合性价比，又不符合租售比。投资回报不高，风险还很大！Yonge和College一带的房产租售比就相对合理一些；二是，某些初级投资者对租房实际操作不了解，以为把房子租给大学生是最稳妥的投资。其实这个想法是不可取的，或者说这些投资者最起码是没有做过房东的实际经验。把房子租给学生是有好处，一般学生由于有家人的资助，一般不会欠房租。但是问题和麻烦会更大：一般的大学生是刚刚从父母身边离开的孩子，基本的家务活有的都不一定会做，如何会帮你维护好房子，而且孩子的心智及社会经验还不全，在处事、守信及待人接物上面仍然欠缺，一旦有事请发生，基本的沟通都可能出问题。而且学校都是学期制的，到了暑假，学生租客可能会申请退房，如果学生被学校所淘汰，退房的概率会更大。所以说，在Down Town投资Condo, 笔者建议要注意的是一不要买单价太贵的Condo, 二有了Condo现房，尽量不要租给学生。
那么什么样的房子才能叫不算贵的呢？就Yonge和College附近的8年以内较新的二手房而言，考虑到房屋面积大小、楼层高低、朝向好坏，2013年的二手房平均价格在$730.00 – $750.00/SF（不含车位）。但这个价位在笔者看来已经过高了。如果我们有机会在此地段拿到一套期房，期房的价格低于$700.00/SF，起价或者在$650.00/SF左右。这样的价格才有可能给我们机会短期内保值，长期会大幅增值。
2014年初，Yonge和College这个地段就会有若干新规划出来的大楼开始预售，让我们试目以待！
二、房地产投资的四项基本原则
针对Condo投资的风险的系统控制，笔者在过去的文章中一直提醒大家：Condo投资并不是走康庄大道，更不是闭着眼睛凭着感觉摸石头。投资Condo有很多的弊端，也有很多的误区，非常容易出现偏差。无论是在战略思想上还是在战术安排上，一个没有经验的人非常容易出现判断上的疏失及操作上的失误。但是无论做任何投资，在原则上我们要保守一些。先保证不赔本儿，然后才考虑利润的多少。分析透可能的风险，防患于未然，投资才能不亏反赚。笔者的Condo投资的四项基本原则简洁的说就是：一、不割肉原则；二、性价比原则；三、租售比原则；四、相对低进价原则。比如相对低进价原则，如果在一栋地段及性价比非常好的大楼的所有购房者中，你有机会成为开发商的“战略买家”（请看篇尾注释*），那么你所购入的房产的进价及品质属于购房时进价最低、性价比最好的那一部分。那么市场好的时候，这样的投资获得的利润最高；市场不好的时候，这些“战略买家”的风险最小。简单说来，就是即使天塌下来，也有比你个高的顶着。这些基本原则，涉及到主观上的自我控制，宏观上的市场判断，更包含了投资技术层面上的实际操作技巧。
实际上，房地产投资的收益，包括“增值收益”（Incremental Return）和“运作收益”(Operational Return)两个方面。利用经济杠杆原理放大了的“增值收益”永远是地产投资者财富增长的源泉及最求目标。虽然从长远的眼光及大的趋势来讲，地产一直是保值增值的最佳选项之一，但是谁都无法预测在未来的某一个时间段上，地产的买卖市场是否会出现交易疲软及价格下跌的情况。把握好市场的变化规律，了解任何市场都会有阴晴圆缺。那么如果投资者无论何时，能够做到未雨绸缪，用Condo投资的四项基本原则来思维及实践。那么， 市场好的时候，收益会比一般的投资者更高；市场不好的时候，即使短时期内不能实现“增值收益”，还可以把房子租出去，在抵扣了各种维护成本以外获得合理的“运作收益”。把握好“增值收益”及“运作收益”的平衡，是Condo投资成功与否的关键所在。
三、期房Condo的投资周期
一个Condo期房投资的正常周期，从签约购入到最终卖掉资金回笼要经历5-8年的时间。当然很多人会自愿或不自愿的选择中途退出。很多的问题就出现在你选择在什么时候退场，在什么情况下退场。一般来讲，完整地投资周期分为下面几个阶段：
图表五
初期投入阶段（图表五中的1到15都有可能是投资者购房的开始投入期）：如果一个投资者是在5到10之间购房的，从签约到拿到房屋的钥匙一般时间是2-4年，要看项目的大小，所处地段的施工难易程度以及开发商的资金到位情况。最极端的炒楼花的人都是希望在这个阶段入场，也在这个阶段离场。一般来说成功率其实并不会太高。事实证明，很多有这种预期的人是会亏钱的，或者赚的很少就匆匆离场了。还留下一个较大的税务漏洞。
收房阶段：是指拿到钥匙到拿到产权这个期间，一般是1-12个月。要看大楼的楼层高低，你的房子在第几层楼。一栋大楼里的不同单元，交钥匙的时间不同，楼层越低的越先交钥匙。而通常Final Closing的时候是所有的单元在同一天交割产权。笔者把这一阶段叫做“分娩阵痛期”，这个阶段无论是出租和出售都是相对困难的。因为在供求关系上，由于与你的户型同样的房子在同一地点，同一时间会放入市场上，会形成短时间的供过于求的局面；另一方面，由于此时投资人还没有拿到房屋的产权，在严格意义上，还不能名正言顺的出售或出租，尤其不能放在二手房MLS市场上公开上市。除非开发商在买卖合同中注明，给了投资者一些权限。
租房持有阶段：无论拿到房产与否，只要是把房屋顺利的按照租售比甚至优于租售比出租出去了，而且你找到的租客还是一个不错的租客。可以说你的投资基本上算进入保本获利阶段了。长线来说，如果地段还不错，房龄到20年以内，房屋的价格基本是看涨的。但是，接近20年的房龄的Condo, 由于管理费的大幅度上升，上涨的空间就不会太大，幅度也不会太快。在这个阶段，如何找到租客并挑选租客，以及如何与租客打交道就会成为一个投资者的必修课了。
售房变现阶段：什么时候卖房子，其实没有一个具体的时间表，也没有必要有一个具体的时限。但是在房龄变成20年以前最好卖掉房子，这是有经验的投资人的时限警戒线。原因在上一条已经说明。由于市场是瞬息万变的，没有任何一个人可以完全准确的预见到未来的某一瞬间宏观市场会如何变化，就更别提能够准确预见某一个地段，某一栋楼的某一套户型的房子能卖出高价还是低价。最基本的规律是，只要地点好，户型好，在某一个时间点，好房子不好卖，就会好租。不好租，一定好卖。这就是笔者在以前的文章中提到的“杠杆效益”。比如多伦多Down Town Yonge at College 一带的Condo在过去的多少年里，呈现的就是这样的情景。
四、GST/HST Rebate到底是怎么回事？
这个问题对即将有期房要交割的投资者其实很重要。关于期房Condo的交割要产生的各项费用, 笔者在以前的文章中已经详细的阐述过，包括交钥匙时有哪些费用，在交产权时会产生哪些费用。在这里不再重复。多年来，笔者自己购买及帮助朋友购买了许多期房。每到期房交割产权的时候，都会忙着做一件事情。就是帮助朋友们搞清楚一个很关键的概念：到底GST/HST Rebate是怎么一回事。在2010年7月1日以前，在安省购买新房只有GST，Rebate 牵涉的金额不大，这个问题没有引起很多初级投资者的注意。很多人在Final Closing时交了这个Rebate，通常是2到3千加币，也没有及时的申请回来。现在增加了一个PST，牵涉的金额大了很多。但是整个房地产市场上，真正弄明白GST/HST Rebate的人还是不多。笔者在网上、报纸上或平时工作中就看到或听到对GST/HST Rebate不同版本的误解及错误做法。
简单的解释就是：GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者投资新房并出租的一个税收补偿政策。在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是，开发商不会让买家另外交这个房价13%的税。因为如果这样，就没有买家愿意买这家房产商的房子了。通常开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST (注释：HST = GST + PST)。但是这种包含是有条件的。条件就是：未来发生的GST/HST Rebate要归开发商。
以一套签约价为30万的新房为例：开发商的签约价真正包含的是GST(5%)中的64%，而36%的GST Rebate开发商是要拿回去的；同时包含PST(8%)中的25%，剩下的75%的PST Rebate开发商也是要拿回去的。开发商真正实际承担的GST/HST是房价的5% X 64% + 8% X 25% = 5.2%。这样一来房屋的实际裸价是$30000.00 ÷ 1.052 = $285171.00。实际上这个价格将会是你所购房屋第一次登记在产权系统里的登记买入价。那么这$285171.00的GST/HST Rebate： $285171.00 X 7.8% = $22243.34将是开发商在房屋产权交割时向政府Claim回来的Rebate钱数。然而开发商在房屋产权交割时向政府Claim GST/HST Rebate还有一个先决条件。那就是买房者一定要宣称自己所购房产是用来自住的。所以，如果购房者的购房目的的确是自住。那么你既不用在产权交割时向开发商缴纳$22243.34，以后也没有权利向政府索要这$22243.34的Rebate。如果你是真正的投资人，购房的目的就是用来出租。那么在交割房屋产权时，就要先向开发商支付$22243.34，而后在交割产权后向税务局填表申请回$22243.34。申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。申报材料包括以下4种，缺一不可：
Form GST524: GST/HST new residential Rental Property Rebate Application;
Copy of Agreement of Purchase and Sale;
Copy of Final Closing Statement from lawyer;
Copy of Lease Agreement.
也许还有人问：如果你是想炒房，在交产权之前就把期房转让出去了怎么办，交不交GST/HST Rebate？或者你是想投资，但是在交产权之前没有来的及将房子租出去，交不交GST/HST Rebate？笔者在此不做详细回答。只是提醒一句：加拿大税务局对此都有详细的规定，作为专业的投资者一定要头脑清楚，依法纳税，该交的税一分钱不少交，不该交的不做冤大头。
五、Condo投资并不适合所有的人
抛开对市场的了解程度，投资者的资金实力，以及市场本身的变化，仅从投资者的个性角度来分析，就有许多种人不适合Condo投资这种投资形式：比如愤世嫉俗的人; 固执偏执的人; 自视清高的人; 怀才不遇的人; 急功近利想赚快钱的的人; 目光短浅的人; 眼界狭隘的人; 斤斤计较的人; 吹毛求疵的人; 优柔寡断的人; 多疑善变的人; 以偏盖全听风是雨的人; 容易头脑发热逻辑混乱的人; 过分盲从的人; 或者是赌性太强的人。这些人的个性缺陷，不仅仅会影响投资决策及结果，而且也同样影响这个人的为人处事。除个性因素以外, 以下特性或条件的人同样不适合投资Condo:
1. 积蓄不多的人;
2. 欠理财能力的人;
3. 暂时收入不高的人;
4. 对生活没有信心的人;
5. 对多伦多没有信心的人;
6. 对生活品味毫无讲究的人;
7. 嫌烦不想与租客打交道的人;
8. 不了解市场没有投资理念的人;
对于2014年的Condo市场走势，笔者提醒：三大因素仍然会对投资期房Condo未来的回报率带来负面影响：一，加拿大贷款政策可能的进一步调整，或者贷款利率的上调；二，以前过多的开发量会在近两年交房及消化；三，加拿大的移民及留学政策。但是，从历史的角度来看，多伦多Down Town核心区的豪华公寓Condo仍然会是一个相对稳定上涨的市场。短期而言，即将到来的2014年仍将是一个Condo整体市场的调整年，我们会有更多的机会向巴菲特学习逆向思维，逢低入市。我们改变不了这个世界，但是我们可以学会适应这个世界。顺势而为，做一个会看天象知农时的农民，在多伦多这个上天赐给我们的如此风调雨顺的地方，选一块肥沃的“土地”，买到好的“种子”，勤力耕耘，相信一定会有好的收成。
*注释：“战略买家，在Condo期房市场上，有这么一部分非常有经验的投资者，他们长期跟踪观察市场，和一些大的有信誉的开发商长期合作。只要这些大的开发商在好得地段有好的项目，就会在第一时间出手。比如在图表五《大楼期房预售及交房过程示意图》中的第五阶段或第六阶段期间，用最低的成本价格选购朝向及结构最好的房子。或者是在市场冷淡期, 有些大的开发商会给这些战略买家一些内部信息, 将内部清仓处理余下的一些准现房, 并给予很大的折扣。有时百分之五到百分之二十不等。无论是哪种形式, 最终要达到的目的就是最大程度地控制投资成本: 房屋的买入价。也就是要实现笔者所提出的Condo 投资四个基本原则的最后一个原则：相对低的买入价原则。只有这样才能实现: 在市场好的时候, 赚的钱比其他人多一些。在市场不好的时候，风险比其他人低很多。要成为战略买家，需要时间建立人脉关系及积累经验信用，更需要合作精神。有的时候，团购也是成为战略买家的一种有效形式。
(作者长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》，《地产投资的八大弊端》，《Condo投资的风险与控制》，《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问。本文并非开发商付费广告。所提供信息以开发商合同为准。作者联系办法，手提416-826-4860，邮箱broker.hongyang@gmail.com)
