近三十年来，Charlotte Whitaker一直都梦想着拥有一套位于巴黎的备用公寓。去年秋天，在欧元兑美元汇率走低以及法国新税法生效之后，来自芝加哥的律师Whitaker终于采取了行动：她买下了一套面积约为64平方米、经过简单装修的典型的巴黎公寓，这套公寓距埃菲尔铁塔和香榭丽舍大街都近在咫尺。
巴黎、伦敦、纽约这样极具魅力的城市也是寸土寸金之地，慕名前往的旅居者想在那里购置一套备用房产并非易事，过来人的亲身经历可能会对你有所帮助。
Whitaker表示：“这套公寓满足了我一直以来的梦想，那就是成为一位巴黎女人，我非常享受这件事儿。”
全球的富有人士普遍希望拥有一套位于巴黎、伦敦或纽约的住宅，从传统的美国和欧洲买家到现金充裕的俄罗斯人、中国人、中东人和巴西人都是如此。这三座城市的房屋经纪们表示，最明显的行业变化之一在于当今的买家并不一定将备用公寓仅仅定义为单间公寓或单卧公寓。相反，他们通常是为他们的大家庭寻找一个落脚点，并在预算允许的范围内尽量购买面积大的房子。
虽然全球的富有人士越来越将具有位置优势的房地产视作安全资产，但其中的风险也越来越大。为增加财政收入，各大城市正在向备用公寓的房主征收新税费并实施调控。有关部门还在尝试压制对短期租赁日益增加的热情，理由是有必要保持各居民区的特色。有些人担心，伦敦将出现新的房地产泡沫。
不过，通过对巴黎特定情况的研究，Whitaker还是找到了出手的好时机。下文将分别介绍今年这三座城市的备用公寓市场状况。
巴黎
苏富比国际地产法国公司(Sotheby’s International Realty in France)的主席兼首席执行长Alexander Kraft表示，从2008年起，巴黎的房产市场一直“有点像过山车”。在经济危机开始的2008年，房产价格下跌了大约15%至20%，此后，随着买家纷纷抢购降价房产，房产价格又开始走高。去年5月份，法国社会党总统Francois Hollande当选，他随后决定上调收入税和资本所得税的税率。Kraft表示，这些举措令许多法国买家退出了房地产市场。
目前，据Kraft估计，大多数公寓都是以低于挂牌价15%-20%的价格出售的，位于较好社区的“拎包入住”型单间公寓和单卧公寓的价格大概在1,500美元至1,900美元每平方英尺。很多巴黎备用公寓的房主都是通过将公寓短期出租的方式来补贴支出的，但是法国政府近期已经开始打压这种做法了。
帮助Whitaker买到心仪公寓的是Vingt Pari公司的Susie Hollands。Hollands表示：“今年是买方市场。”Whitaker没有透露她购买她的双卧公寓的成本，她只说她将购房预算控制在了100万美元以内。
巴恩斯国际豪华房地产公司(Barnes International Luxury Real Estate)备用公寓部门的经理Vincent Desmarie表示，一个重大变化是“拎包入住”公寓时代的来临，这类公寓的买家往往要求公寓配齐家具和其他生活设施。Desmarie称，他最近卖出了一套面积约为100平方米的双卧公寓，这套位于高雅的Avenue Foch上的公寓配有“电视、毛巾、床品、水杯和葡萄酒杯”，公寓的售价仅略高于200万美元。
Desmarie表示：“在2008年以前，我们从来没听说过这种事儿。危机过后，买家们变得越来越有创造力了。”
巴黎地产集团(Paris Property Group)的创始人Miranda Bothe表示，她听说有将房子短期出租的房主已经接到了政府寄来的警告信或者罚单。巴黎地产集团专门帮助外国人购买或出售房产。
纽约
在巴黎转变为买方市场之际，纽约最近经历了截然不同的市场调整。
据纽约房产经纪公司柯克兰集团(Corcoran Group)提供的数据显示，与曼哈顿待售公寓数目的峰值、2009年第一季度的超过12,000套待售公寓相比，目前市场上的待售公寓数目还不到6,000套。柯克兰集团还表示，单卧合作公寓(Cooperative Apartments)于2008年第二季度创下了价格高峰，当时的均价为638,000美元；如今，这类公寓的均价为585,000美元。合作公寓指的是买家在法律上拥有一幢住宅建筑的部分股权，而不是某间公寓的所有权。由买家直接所有的单卧产权公寓(Condominiums)目前的均价比2008年第二季度小幅上升了20,000美元，达到了870,000美元。
房产经纪们表示，2008年以来的另外一项重大变化就是现金的充裕。
苏富比国际地产公司的合伙经纪人Pauline Evans表示：“现在，几乎我手上的所有房产都要求以现金付款。”Evans还称，在竞价战中，贷款保障条款–也就是在购买合同中约定将取得贷款作为合同成立条件的条款–已经成为了一项劣势。
鉴于二套房购买者蜂拥而至，今年纽约市对税务条例进行了调整，使二套房购买者不再享有与首套房购买者相同的减税待遇。纽约市还对短期租赁展开了打压。但是，房产经纪们表示，这两项举措都未能令备用公寓市场降温。
在巴黎，来自世界各地的买家都希望购买同一类型的公寓，也就是那些位于老建筑高层的临街公寓。而纽约的情况与巴黎截然不同，房产经纪们称，世界各地买家的偏好差异很大。Evans称，外国的备用公寓买家，尤其是中国人，非常偏爱“全新的、窗明几尽的、提供周到服务的高层公寓”，公寓还需配备有诸如冷藏间等新式设备，以容纳房主购买的食品。
Evans称，外国买家极少考虑合作公寓，尽管合作公寓的数量占曼哈顿全部公寓的大约70%。道格拉斯·埃利曼公司(Douglas Elliman)的合伙经纪人Ann Cutbill Lenane表示，许多合作公寓拒绝了备用公寓的买家，理由从希望能将资产留在美国境内到担心居住在父母公寓里的“大学生在公寓内胡作非为”应有尽有。
根据柯克兰的统计，单卧合作公寓的售价比单卧产权公寓的售价低约三分之一，原因包括合作公寓每月需缴纳较高的管理费以及合作公寓面临更多的出租限制等。但是，即使对美国买家来说，买到合作公寓也并非易事。
去年，在考虑到产权公寓的高昂代价后，来自纽约州Port Washington的家庭主妇Susan Zwiener决定选购一套合作公寓作为备用公寓。去年秋天，她和她的丈夫签署了上东区一套双卧公寓的认购协议。不久之后，她被告知他们的购买意向被董事会否决了。
Zwiener称：“被否决的原因可能是我们准备将这套公寓作为备用公寓。也可能是出于其他原因。对于合作公寓来说，你永远也搞不清被拒绝的理由。”
在被合作公寓搞得焦头烂额之后，今年夏天，Zwiener一家花费240万美元买到了一套位于66街的面积约为135平方米的双卧公寓。Zwiener表示：“在经历了被合作公寓拒售的整个过程后，我不得不接受了这个价格。”她说，这套公寓距离这对夫妻共同所有的牛排餐厅很近，并且将来能供他们上大学的孩子们在纽约市找到暑期工作时居住。
伦敦
目前，伦敦高端房产的价格正在持续攀升。据全球性房地产公司莱坊(Knight Frank)的数据显示，自2009年以来，市场上最贵的5%的房产的均价已经上涨了53%。在伦敦的某些区域，房产价格的涨幅已经达到了每月1%。
46岁的伦敦银行家Julian Munson最近刚刚和他的妻子搬进价格128万美元的备用公寓中，他们工作日时居住在这里。Munson表示：“我们希望这不是一个房地产泡沫。当这对夫妇18个月前开始找房的时候，“高得咋舌的房价让我大吃了一惊”。
对此专家们给出了各种解释：2008年以来英镑持续走弱；由塞浦路斯救助计划提振了房地产交易热情，因为该救助计划要求对储户存款进行征税；富有的法国人逃避本国税法；来自国外的需求，包括中东人寻找安全资产以及亚洲人寻找收益型资产等。
英国地产中介Prime Purchase的董事Guy Meacock在描述公司的客户群时表示：“在2007年和2008年以前，伦敦市场上的英国买家占70%，国际买家占30%。”他还表示：“现在这一比例为50-50。”
蜂拥而至的二套房购买者使伦敦地产开发商Colin FitzGerald受到了鼓舞，他将公司用于购买房地产的资金增加了一倍。去年，他斥资480万美元购买了一套位于Knightsbridge和South Kensington之间面积约为186平方米、状况欠佳的“车房”。为吸引二套房购买者的兴趣，他随后对这套住宅进行了翻新：他给这套住宅安装了安保系统，修建了一个小于一般面积的厨房，并进行了装修，这套住宅从枕头到控制灯光的iPad一应俱全。现在，这套住宅的挂牌价为790万美元。
FitzGerald表示：“现在投入市场的房产必须是那种客户付款后第二天就能拎包入住的类型。如果买家想要切面包板上的柠檬摆件，他们也能如愿以偿。”FitzGerald还称，这套房产已经吸引了来自中国、沙特阿拉伯和澳大利亚的二套房购买者以及来自英国乡村的一对夫妇。
很多外国买家很喜欢入住知名社区，这推高了房价。
目前，在不太知名的社区有一些性价比最高的住宅出售。高端地产经纪公司John Taylor的总经理David Adams表示，Pimlico的房价约为附近Belgravia的一半，而Marylebone则吸引了那些无力承担Mayfair高额房价的置业者。
地产经纪们表示，自从去年印花税税率上调之后，买家越来越难找到价格高于320万美元的地产了。对于售价在此区间的民用住宅来讲，买家所需缴纳的印花税已由5%升至了7%。
房产经纪公司Strutt & Parker西切尔西(West Chelsea)办公室的负责人Simon Rose表示：“很多人都撤下了已经挂牌上市的房产，并开始进行翻新。”其他中介称，上涨的交易成本不能抵消增值带来的收益。
莱坊的伦敦房产主管Noel Flint表示：“在伦敦，房价泡沫成为了当前热议的焦点话题。”(来源：华尔街日报)
