在新型冠状病毒(Covid-19)疫情下，加拿大房价的迅速上涨令买家与卖家都感到惊讶。一个引人注目的方面就是价格上涨的不均衡，小城镇房价涨幅比那些大城市核心地段涨幅更为明显。
加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)数据显示，大多伦多地区(GTA)基准房价，受房屋大小与质量控制，同比增长了17%。而相比之下，临近的小城镇房价升幅要高得多。在多伦多市中心以西约100公里的滑铁卢地区，房价上涨40.3%，是GTA的两倍还多。而GTA周边人口稀少的卫星社区，尤其是平房居多的社区也有类似的房价飙升，其中Kawartha Lakes，Bancroft和Brantford房价分别比去年同期增长了48.4%、48%和42.8%。
在1996年出版的Journal of Urban Economics中，Wayne Archer等人引用富有传奇色彩的城市经济学家Richard Muth和Edwin Mills的理论。后者认为，在整个城市范围内统一房价增长率是不可能的！换句话说，某些地区的房价上涨速度会比其他地区更快。为何城市外围房价上涨更快？一种显而易见的解释就是，外围房价通常比核心区要低，也就是说更具有增长的空间，并逐步缩少与市中心的价格差异。
城市经济学理论指出，房屋价格随着与市中心距离的增加而下降。安省南部的房屋价格就明显遵从了这一规律，从多伦多市区往外拓展，价格一直在下降。唯一的例外就是Oakville和密西沙加，它们至少在一定程度上客服了这一趋势。这可能是因为快速铁路链接使得人们可以经济有效而便捷地往返多伦多市中心。
当改善的交通基础设施，比如说高铁或新的高速公路降低往返市中心的成本与时间时，预计城市外围地区的房价能够比城市核心区的房价上涨更快。同样，“普通家庭收入的增加意味着周边地区房价升幅可以更大，因为额外的、更偏远的土地所节省的租金超过了通勤成本的增加。”Wayne Archer及其合作者如此写道。
CERA过去5年中房价动态数据阐明了核心区-外围博弈理论。甚至在2020年夏天房价出现迅速上涨前，偏远社区房价增长速度就要快。在2016年4月到2020年4月之间，大多伦多地区房价上涨41%，是本地市场增幅最低的地区。在那些卫星城镇，这一增幅要高得多。同时期内，离多伦多市中心的距离每增加100公里，房价升值幅度就会递增15%，远超过GTA的41%。
不过那些都是Covid-19疫情发生以前的事情，而病毒促成了人们生活与工作方式的变革。白领工人们几乎立即采用远程办公，这意味着Covid-19疫情期间有数百万人居家工作，其中许多人都渴望疫情结束后的未来工作灵活方式制定时间表。
远程办公推动城市外围大型住房的需求，因为交通成本降低了，而且土地价格相对要低，相对便宜的大型住宅变得热门。结果，到2021年4月，大多伦多地区房价比2016年基准价上涨65%。但是，Covid-19疫情的巨大影响让偏远大城市的房价上涨速度更加明显，离开多伦多市中心的距离每增加100公里，房价上涨速度递增40%。
CREA数据显示，Covid-19疫情推动核心城区外围市场价格趋于一致。卫星城镇低价住房的升值速度加快，让它们额能够缩少与城市核心地区住房的价格差距。疫情后工作的未来尚不确定。但可以肯定的是，由于远程办公以及距离成本的消失，城市外围小镇会融入大城市地产市场。尽管房价不会继续以如此快的速度升值，但小城镇房价涨幅依然可能会超过Covid-19疫情的持续时间。
