根据加拿大统计局(Statistics Canada)的最新数据，随着越来越多的居民移居郊区或附近较小城镇，两个最大都市有史以来录得最高居民外流。从2019年7月到2020年7月之间，多伦多大都会区(The Toronto metropolitan)向安省其它地区迁移，减少50,375人，而同期蒙特利尔都市区向其它地区转移24,880。在温哥华，数字偏小，但也有12,189人迁出，居于有记录以来首位。
从上面大家看到，从大都市逃逸发生在新型冠状病毒(Covid-19)疫情发生以前。但由于移民的登录，此前大都市区总体人口依然录得增长，但其增长速度远不及附近较小的城镇。温哥华人口增长率为1.1%，远不及教区New Westminster的2.8%；而蒙特利尔人口增长率为0.7%，与附近的Miirabel相比相形见拙，后者为3.6%。
多伦多瑞尔森大学(Ryerson University)Centre for Urban Research and Land Development城市与地产经济学家Frank Clayton表示，去年爆发的2020年Covid-19疫情的爆发加速了大都市的人口外流，不过这一趋势早就显示端倪。他告诉媒体说，“多年来多伦多居民一直在外流，因为人们搬迁到更大的居住空间。”他补充说，在疫情下，“人们加快了决策速度。”
Frank Clayton说，“千禧一代(Milennial)的行为与婴儿潮一代(Boomer)有很大类似，唯一的不同是他们提前10年做出迁移。”但是今天，如此众多的人能够在家工作，千禧一代可以选择比郊区更实惠的附近城市。因此多伦多附近的Kitchener-Cambridge-Waterloo和Guelph以及温哥华附近的Abbotsford和Kelowna等地的人口与地产市场蓬勃增长。
尽管大城市租金水平正在下降，但许多较小城镇市中心住房成本却在攀升。根据租赁网站Padmapper数据，多伦多一居室公寓租金在过去一年下降20.9%，但在多伦多以西的哈米尔顿和以东的Oshawa却上涨了8.5%。温哥华一居室租金下降9.3%，但Abbotsford涨幅惊人，高达26.9%，而Kelowna也涨了8.9%。Frank Clayton说，“那些购房群体主流对住房的需求是密度较低的住房，如独立屋或者，至少是镇屋。而这些类型的房屋在多伦多是无法增加供给的。”
居家工作也让许多企业重新考虑市中心价格高企的地产。商业地产中介机构CBRE的数据显示，过去一年来加拿大市中心办公楼空置率猛增，比上一年增加了40%，高达13%，为过去16年来最高。Frank Clayton认为，其中一些离开市中心的业务可能会选择离开都市中心而到周边城镇增设小型“卫星办公室”，让员工避免长时间返回市区。例如，居住在安省西南部，诸如Kitchener-Cambridge-Waterloo或伦敦的人，可能一周要开车几趟到Milton或Mississauga的卫生办公室，而可避免开车去多伦多市中心。
不过，所有这些趋势并不意味着城市反扩张的失败。Frank Clayton认为，有办法可以让大都市持续发展，那就是要着眼于住房市场“所缺失的中间部分”，介于散乱的郊区房屋于高层摩天大楼中的小公寓。在地产界，Frank Clayton的许多盟友呼吁集中精力发展大型公寓、镇屋和Stacked townhome，以减少对独立屋的需求。
Frank Clayton说，随着Covid-19疫情的结束，加拿大可能回复到过往高移民水平，大都会将不得不继续寻求发展空间。“城市必须有自己的成长与成熟结合起来，规划人员认为自己可以控制城市的成长，那是不可能发生的！”
