笔者估计，最近许多人都在试图搞明白，为何在我们身处前所未有的公共卫生危机和经济危机的当下，加拿大平均房价上涨超过17%。从数字上看，这是好无厘头的，也是没有道理的！
假若你要找到这个问题的答案，可能你也要学学加拿大抵押和住房公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)负责人(以及一些行业专家)从中所学到的令人并不舒服的教训。简单来说，那就是市场上的大多数我们生活在央行印钞与政府挥霍支出所造成的幻想生活中。假若你觉得加拿大房价看起来与现实脱钩，那是因为它们确实与现实无关。
在2020年早些时候，也就是新型冠状病毒(Covid-19)疫情开始时，政府管理的CMHC负责人Evan Siddall没想到自己会与地产行业一些专业人士发生口水战。原因很简单！Evan Siddall预测，由于疫情所带来的经济冲击，加拿大今年房价有望下跌9-18%，而这些地产行业专业人士对于Evan Siddall的说法感到很不安！
房地产代理商以及一些主要贷款机构的经济学家根本不认同这一点。而一些人所做出的大胆预测，在疫情下房价会上涨，其中包括TD Bank经济学家上涨6%的预测。现在我们回过头来看，该行业的预测不仅正确，而且还大大低估了过去几个月的地产繁荣。有人要问，作为政府监管的行业机构，信息应该是最为全面的，为何犯错呢？
在某种程度上可以说，Evan Siddall的预测看起来更像是常识。CMHC的错误是，它们依然将房地产市场与现实相关联，也就是说，地产市场中的人是理性而现实的。CMHC专家从研究失业率、家庭债务水平、老百姓工资水平、抵押贷款利率等房价“基本要素”进行分析而得出的结论。
很遗憾的是，房市上的买家却在关注其他的东西。在他们看来，如今的房价完全是由其他因素决定的。他们很清楚加拿大金融市场的阴暗现实，也就是Bank of Canada在今年春天所开始的“量化宽松”计划，也就是说大量印钞，用于购买政府以及其他种类的债务。这样一来，央行降低了利率，让联邦政府在疫情期间更能够负担得起令人眼花缭乱的各种赤字，同时也降低了购房者的抵押贷款利率。
联邦政府将这笔廉价借来的资金用于一系列紧急救助支出计划！这些计划所支付的收益远远超过老百姓的收入损失。RBC银行经济学家Robert Hogue表示，“总体而言，第二季度加拿大家庭从CREB以及其他延迟支付中所获得的资金，高达$560亿，比疫情所造成的工资和薪水损失($230亿)多。从这个差异来看，加拿大家庭可支配收入飙升了11%。这自然大大提高了购房者的购买力。”
那些能够预测房价飙升的专家早就知道便宜抵押贷款的到来，与此同时，他们还想到十年前大萧条期间美联储(FED)大印钞票的一个结果，那就是富人变得更加富裕。股票、债券和地产股票价格大幅上涨，让那些拥有的人们收益颇丰！
从总体上看，在整个与Covid-19疫情关联的经济危机中，许多中央银行的纸币印刷与政府债务支出已成定律，让国家经济成为一个Potemkin村，那就是即使存在最严重的经济放缓，估价也可能飙升到几十年来的历史新高。也就可以解释，即使每个房主的未来都受到质疑，但房价依然嫩能够飙升两位数。
疫情封锁时，遭受打击最大的是那一批从事服务业和高接触行业工作的低收入者。房屋乐观主义者认为，那些人本来就没有购买房屋的意愿。尽管这批人无视全国在今年春天失去约300万个岗位的事实，但却证明他们的想法是对的！
由于担心潜在的地产市场崩溃，CMHC计划在今年春天向抵押贷款人提供$1,500亿的大规模救助，但事实让它们深感意外。根据CMHC的数据，该机构在4月份首轮业务中仅购买了$50亿的抵押贷款，第二轮也只购买到$8.06亿，在5月份的第三轮中仅购买了$1,000万，之后就再也没有购买过！可见，目前并没有人向CMHC出售不良抵押贷款，计划在12月结束该计划。
不管你信不信，一位独立抵押贷款经纪人David Larock还表示，加拿大贷款利率看起来很低，但依然高于应有的水平，考虑到市场前景的不确定性，借款人一直在支付额外的“Covid-19风险溢价”。
今天，每个人都知道加拿大政府与央行都不能够允许地产市场陷入困境，David Larock表示，“Covid-19风险溢价将从市场中消失。”他补充说，所有政府支出和央行印钞意味着“最终，我们还没有看到Covid-19疫情的真正影响。政府负担不起继续做的事情……但是只要利率保持在目前的低水平，我们就能够负担得起债务。让我坚信的是，只要利率没有上升，市场就不会由大波动，因为政府与央行根本做不到提升利率。”
不过，David Larock也承认公寓市场正处于艰难时期。投资者业主很难出租他们的单元，普通的计算已经无法满足他们。最近几周，许多城市的代售公寓供应量激增，这表面公寓市场放缓成为必然。另外，对于美国大选的不安，最近几周股市转为负面，Covid-19疫情第二波感染也让一些经济学家们认定年底前经济停滞不前成为现实。尽管现实很丑陋，但是，股市与房市报告可能会看起来继续像我们生活在最好的时期。
