想象一下，你购买一套房子，银行为你提供一个固定利率，使你的按揭付款在未来30年内保持稳定。而且，你可以提前还款，无需支付巨额罚金。如果利率大幅下降，你还可以通过重新贷款来享受更低的月供。
这是美国按揭贷款的基本运作模式。近期，加拿大联邦政府表示，正考虑引入类似的长期按揭贷款模式。在最近的秋季经济声明中，加拿大政府提到，将研究在加拿大推广30年期按揭的可行性，并计划就此进行公众咨询。然而，专家警告称，这一模式的引入将面临诸多挑战，并未必能缓解加拿大的住房负担问题。
加拿大目前的按揭贷款期限通常为25年，也有30年期限的选项。然而，按揭期限会被分为多个短期固定利率期(通常为5年)。在每个5年期结束时，利率会根据市场状况调整，贷款人需要重新协商条款。而在美国，最受欢迎的是30年固定利率按揭，从贷款到还清，全程都维持同一利率，无需重新协商。此外，美国按揭贷款一般是完全开放的，允许贷款人提前还款而无需支付罚金；而加拿大的按揭贷款多为封闭式，提前还款需符合特定条件并支付罚金。
这种差异使得加拿大的房贷受利率周期的影响更大。例如，在近几年加美两国都经历利率上升的环境中，加拿大房主因频繁需要续约按揭条款，面临更大的支付压力。
美国的30年按揭模式背后有政府支持的机构“房利美”和“房地美”，它们通过购买按揭贷款并将其证券化，向金融市场出售。这种做法为银行提供了流动性，使其能够继续发放贷款，同时降低了贷款的风险。然而，加拿大并没有类似的机构来支撑这样的长期按揭模式。
在加拿大，若推出30年固定利率按揭贷款，银行需要承受更高的风险，包括利率环境变化以及借款人经济状况恶化的可能性。这意味着银行可能会收取更高的利率来覆盖风险。例如，目前美国的按揭利率约为6.6%，而加拿大的固定利率按揭通常在4%左右。如果加拿大银行试图引入30年固定利率按揭，利率可能会显著提高。此外，由于加拿大法律对提前终止按揭的罚金有限制，银行可能需要通过其他方式将提前还款风险计入成本，从而进一步抬高利率。
是否能改善住房负担？尽管长期固定利率按揭看似为借款人提供了稳定性，但它并不一定能改善住房市场的可负担性。加拿大的住房问题更多源于供需失衡，而非按揭期限的长短。如果引入美国模式，加拿大银行可能还需政府保险机构(如加拿大按揭与住房公司)提供支持，以分担风险。但这将进一步增加政策复杂性，并可能加剧市场的不确定性。
虽然美国的30年固定利率按揭模式在稳定性和灵活性方面具有一定吸引力，但其高昂的成本和对银行风险管理的挑战使其在加拿大的推广面临障碍。短期固定利率按揭在当前的加拿大市场中更具实用性，同时为借款人提供了在利率下降时重新协商的灵活性。对于加拿大来说，长期按揭模式的引入并非解决住房可负担性问题的灵丹妙药。政策制定者需要综合考虑市场动态、消费者需求和银行业的可持续发展，确保任何新政策都能平衡稳定性与成本之间的关系。
